Forstå tilstandsrapporten.

Hva betyr bom i fliser?

Bom i fliser betyr at det er mangelfull vedheft mellom flisen og underlaget. Dette oppdages vanligvis ved at flisen gir en hul eller trommende lyd når man banker lett på den.

Bom kan oppstå som følge av mangelfull limdekning, bevegelser i underlaget eller at flislimet har mistet vedheften over tid.

Er bom i fliser alvorlig?

Bom betyr ikke nødvendigvis at flisen er løs, eller at det foreligger en skade. Mange flislagte overflater kan fungere tilfredsstillende i lang tid selv om det er registrert bom.

Omfanget og plasseringen har imidlertid betydning. Ved større områder med bom kan det være økt risiko for at fliser løsner eller sprekker, særlig på gulv som utsettes for belastning.

På bad er det viktig å være klar over at flisene i seg selv ikke utgjør det vanntette sjiktet. Det er normalt membranen under flisene som ivaretar tettheten. Bom i fliser betyr derfor ikke automatisk at membranen er skadet eller at badet er utett.

TG2 på membran – betyr det at badet er dårlig?

Mange boligkjøpere blir bekymret når de ser at membranen på badet har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Men betyr dette at badet er dårlig, eller at det snart må pusses opp?

Nei, ikke nødvendigvis.

Når en membran får TG2 på grunn av alder, er vurderingen normalt basert på forventet levetid og aldersrelaterte kriterier i Norsk Standard NS 3600. Dette er standardiserte vurderinger som benyttes ved utarbeidelse av tilstandsrapporter.

Det er imidlertid viktig å forstå at en aldersbasert tilstandsgrad ikke nødvendigvis betyr at membranen er skadet eller har mistet funksjonen sin.

Tenk på badet som en bruktbil

Se for deg to bruktbiler av samme merke, modell og årsmodell.

Den ene bilen har gått 60 000 kilometer, har fulgt alle servicer og blitt behandlet pent. Den andre har gått 180 000 kilometer, har mangelfull servicehistorikk og vært utsatt for betydelig større belastning.

Selv om bilene er like gamle, er det naturlig å anta at tilstanden og gjenværende levetid kan være forskjellig.

Det samme prinsippet gjelder for våtrom.

Et praktisk eksempel

Se for deg to leiligheter i samme bygård. Begge badene ble totalrenovert for 10 år siden, med tilsvarende materialer og løsninger.

I den ene leiligheten bor herr og fru Hansen, begge i 70-årene. De dusjer tre ganger hver i uken.

To etasjer ovenfor bor det et jentekollektiv med fem personer. Her dusjer alle én gang om dagen.

Jentekollektivets bad har altså vært benyttet til nesten seks ganger så mange dusjer i løpet av samme periode.

Når begge leilighetene skal selges, kan membranene likevel få samme aldersbaserte tilstandsgrad, TG2, dersom de omfattes av de samme alderskriteriene i Norsk Standard.

Men betyr dette at badene nødvendigvis er i samme tekniske tilstand?

Absolutt ikke.

Det er rimelig å anta at et bad som utsettes for hyppig vannbelastning, kan være mer utsatt for slitasje og fuktrelaterte påkjenninger enn et bad med begrenset bruk. Samtidig vil utførelse, ventilasjon, vedlikehold og materialvalg ha stor betydning.

Det er heller ikke gitt at jentekollektivets bad har skader. Et riktig utført våtrom skal tåle normal og hyppig bruk.

Hva bør du som boligkjøper se etter?

Når membranen har fått TG2 på grunn av alder, bør du derfor ikke vurdere tilstandsgraden isolert.

Se også på den øvrige tilstanden til badet. Er det registrert løse fliser, sprekker, mangelfullt fall, problemer med sluk, fuktindikasjoner eller andre forhold som kan påvirke våtrommets funksjon?

Det kan også være nyttig å undersøke hvordan badet har vært benyttet. Har det vært daglig dusjing direkte på flisene, eller har det vært benyttet dusjkabinett som begrenser vannbelastningen på overflatene?

Hva er konklusjonen?

TG2 på membran som følge av alder er ikke det samme som at membranen er defekt.

Norsk Standard gir et standardisert grunnlag for vurdering av alder og forventet levetid, men tabellene kan ikke alene fortelle hvordan et konkret våtrom har blitt brukt eller hvilken teknisk tilstand membranen faktisk har.

Et bad med TG2 kan fortsatt fungere tilfredsstillende i mange år. Samtidig kan et nyere bad med TG1 ha alvorlige skjulte feil dersom det ikke er utført riktig.

Det er derfor viktig å se tilstandsgraden i sammenheng med øvrige observasjoner, dokumentasjon, tidligere bruk og den samlede tekniske tilstanden.

Husk: Tilstandsgraden forteller deg noe om risiko og avvik, men ikke nødvendigvis hvor lenge badet ditt vil vare.